Mietvertrag: Prüfung vor der Unterzeichnung
Schnellcheck auf unzulässige Klauseln: Warm-/Kaltmiete-Aufteilung, Vertragstyp, unwirksame Renovierungspflichten laut BGH-Rechtsprechung.
WAS ZU TUN IST
Was ist das und wann erledigen?
Der Mietvertrag regelt alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses. Deutsche Standardverträge enthalten häufig Klauseln, die gerichtlich als unwirksam eingestuft werden — die Sie aber erst beim Auszug bemerken. Lesen Sie den gesamten Vertrag vor der Unterzeichnung — Sie haben das Recht, ein Exemplar mit nach Hause zu nehmen.
Wichtige Prüfpunkte
Miete:
Stellen Sie sicher, dass die Warmmiete aufgeschlüsselt ist: Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung. Eine fehlende Aufschlüsselung sollte schriftlich nachgefordert werden.
Vertragstyp:
Unbefristete Mietverträge sind für Mieter vorteilhafter — die Norm. Ein befristeter Vertrag nach §575 BGB ist nur zulässig, wenn der Vermieter einen konkreten Grund nennt (Eigenbedarf, geplanter Abriss oder Umbau). Ein befristeter Vertrag „ohne Begründung” ist in der Regel unwirksam.
Renovierung:
Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen werden vom BGH systematisch für unwirksam erklärt. Steht eine solche Klausel im Vertrag, sind Sie rechtlich nicht zur Einhaltung verpflichtet — lassen Sie sich im Zweifelsfall vom Mieterbund beraten.
Ich habe den Vertrag direkt vor Ort unterschrieben — der Vermieter hatte es eilig. Später stellte sich heraus: eine Klausel verpflichtete mich beim Auszug zu einer Komplettrenovierung. Der Mieterbund sagte, die Klausel ist unwirksam, aber der Ärger war real. Nehmen Sie den Vertrag mit nach Hause.
Prüfen Sie den Untervermietungsparagraphen. Wenn Sie gelegentlich ein Zimmer untervermieten oder einen Mitbewohner aufnehmen möchten, achten Sie darauf, dass der Vertrag dies erlaubt oder zumindest eine Zustimmungspflicht vorsieht — kein generelles Verbot.
HÄUFIGE FRAGEN
Was ist der Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete? ▾
Die Kaltmiete ist die reine Miete ohne Betriebskosten. Die Warmmiete setzt sich zusammen aus Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung (Vorauszahlung auf Heizung, Wasser, Hausmeister usw.). Einmal jährlich erstellt der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung. Übersteigen die tatsächlichen Kosten die Vorauszahlung, müssen Sie nachzahlen — und umgekehrt.
Welche Schönheitsreparatur-Klauseln sind unwirksam? ▾
Klauseln mit starren Renovierungsfristen (z.B. 'alle 3 Jahre Küche und Bad streichen') hat der BGH in einer Reihe von Urteilen für unwirksam erklärt (u.a. BGH VIII ZR 361/03). Auch Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung eine Renovierung verlangen, sind in der Regel unzulässig.
Kann der Vermieter Haustiere generell verbieten? ▾
Ein pauschales Haustierverbot im Formularmietvertrag ist für Kleintiere (Hamster, Katzen, kleine Hunde) nach BGH-Rechtsprechung in der Regel unwirksam. Bei großen oder exotischen Tieren hat der Vermieter mehr Spielraum. Wichtiges Thema? Klären Sie es schriftlich vor der Unterzeichnung.