Mietvertrag: Проверка договора перед подписью
Скан на незаконные пункты до подписи: разбивка Warm/Kalt, тип договора, клаузулы о ремонте, которые суды признают недействительными.
ЧТО ДЕЛАТЬ
Что это и когда делать
Mietvertrag — договор аренды. Подписывать его нужно внимательно: немецкие стандартные договоры могут содержать клаузулы, которые суды признают недействительными, но о которых вы узнаете только при выезде. Прочитайте весь договор до подписи — у вас есть право взять экземпляр домой.
Ключевые пункты для проверки
Цена:
Убедитесь, что Warmmiete расшифрована: сколько приходится на Kaltmiete и сколько на Nebenkosten (авансовый платёж за коммунальные). Неполная разбивка — повод уточнить письменно.
Тип договора:
Unbefristet (бессрочный) — стандарт, выгоднее для арендатора. Befristet (срочный по §575 BGB) законен только при наличии конкретной причины: собственное использование, запланированный снос или капремонт. Срочный договор «просто так» — вероятно, недействителен.
Ремонт:
Клаузулы о Schönheitsreparaturen с жёсткими сроками (каждые 3–5 лет) систематически признаются BGH недействительными. Даже если они в договоре — вы не обязаны их исполнять. Но лучше проконсультироваться в Mieterverein.
Подписал договор на месте — арендодатель торопил. Потом оказалось, там пункт: 'При выезде полная покраска стен за счёт арендатора'. Mieterverein сказал, что клаузула недействительна, но нервы потрепало. Берите договор домой на ночь.
Проверьте пункт про Untervermietung (субаренду). Если планируете иногда сдавать комнату на Airbnb или взять соседа по комнате — убедитесь, что договор это разрешает или хотя бы не запрещает без разрешения арендодателя.
ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ
Чем отличаются Warmmiete и Kaltmiete? ▾
Kaltmiete — чистая аренда без дополнительных расходов. Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung (авансовый платёж за коммунальные, электричество, уборку подъезда и т.д.). Раз в год арендодатель делает Nebenkostenabrechnung — перерасчёт по факту. Если аванс был меньше реальных расходов — доплачиваете, если больше — получаете возврат.
Какие пункты о ремонте незаконны? ▾
Типовые клаузулы Schönheitsreparaturen с фиксированными сроками (например, 'перекрашивать стены каждые 3 года') Bundesgerichtshof массово признаёт недействительными (BGH VIII ZR 361/03 и последующие решения). Незаконно также обязывать арендатора делать ремонт при выезде вне зависимости от фактического состояния квартиры.
Может ли арендодатель запретить кошку или собаку? ▾
Полный запрет домашних животных в типовом договоре, как правило, недействителен для мелких животных (хомяки, кошки, небольшие собаки). Крупные породы или экзотика — на усмотрение арендодателя. Если пункт важен — уточните письменно до подписи.