МАРШРУТ

Декларация по Grundsteuer

Реформа Grundsteuer: собственник подаёт Feststellungserklärung через ELSTER, Finanzamt считает Grundsteuerwert. Кто обязан, как заполнить, проверить Bescheid и подать Einspruch при ошибке.

✓ Проверено: 20.07.2026

Реформа земельного налога изменила не ставку, а способ расчёта: старые оценочные величины признаны неконституционными, и каждый объект недвижимости пришлось оценивать заново. Обязанность подать декларацию лежит на собственнике, а не на управляющей компании и не на жильце.

1

ШАГ

Grundsteuer: кто обязан подать декларацию

Реформа Grundsteuer: собственник недвижимости подаёт Feststellungserklaerung. Кого это касается сейчас (покупка, наследство, перестройка), какие данные объекта собрать и почему модель вашей земли решает набор полей.
2

ШАГ

Grundsteuer: подать декларацию через ELSTER

Как заполнить Feststellungserklaerung в ELSTER: где взять Bodenrichtwert на портале BORIS, что указать по площадям и долям, сколько это стоит и как сохранить подтверждение отправки (Transferticket).
3

ШАГ

Grundsteuer: проверить Bescheid и что дальше

После подачи приходят Grundsteuerwertbescheid и Grundsteuermessbescheid. Как их проверить, подать Einspruch за 1 месяц при ошибке и почему итоговую сумму с 2025 года выставляет община своим Hebesatz.

ДЕНЬГИ И СРОКИ

За что платят на маршруте

Подача через ELSTERсамостоятельно0 €
Steuerberater или платный сервиспо желанию, зависит от объектаca. 30–200 €

Сроки, которые нельзя пропустить

Einspruch gegen den Bescheid: 1 Monat ab ZugangGrundsteuer: проверить Bescheid и что дальшежёсткий срок

Суммы — по официальным тарифам на дату проверки шага. В вашем городе ставка может отличаться: смотрите шаг целиком.

› Подробнее о маршруте

Дальше решение приходит не одно, а тремя письмами: сначала налоговая устанавливает стоимость объекта, затем базовую сумму налога, и только потом община присылает счёт со своим коэффициентом. Ошибка в первом письме тянется через всю цепочку, поэтому проверять надо именно его.

Маршрут из трёх шагов объясняет всё по порядку: кто обязан подавать и по каким правилам считает ваша земля, как заполнить декларацию через ELSTER и какие данные для этого понадобятся, и как проверить полученные решения и возразить, если стоимость посчитана неверно.

ГДЕ ЧАЩЕ ВСЕГО ТЕРЯЮТ ДЕНЬГИ И ВРЕМЯ

Считать, что подаёт управляющая компания. Обязанность лежит на собственнике, и напоминания с угрозой штрафа приходят именно ему.
Возражать на счёт от общины вместо решения налоговой. Оспаривать нужно первое решение о стоимости — счёт лишь применяет уже установленную величину.
Заполнять по чужой инструкции. Земли считают по разным моделям, и требуемые данные в них отличаются, вплоть до того, нужна ли площадь жилья.
Не сообщить об изменениях. Достройка, изменение использования или перепланировка требуют нового заявления, а не остаются при старой оценке.

ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ ПО МАРШРУТУ

Кто обязан подавать декларацию?▾

Собственник объекта на установленную дату оценки: квартиры, дома, земельного участка или сельхозземли. Управляющая компания и арендатор эту обязанность не несут, даже если налог в итоге попадает в коммунальные расходы.

Какие данные понадобятся для заполнения?▾

Кадастровые сведения об участке и здании: номер по земельной книге, кадастровый участок и надел, площадь участка, год постройки и вид использования. Часть этих данных есть в договоре купли-продажи и в выписке из поземельной книги.

Почему приходят три разных письма?▾

Потому что расчёт разделён между двумя инстанциями: налоговая устанавливает стоимость объекта и базовую сумму, а община применяет свой коэффициент и выставляет счёт. Оспаривать имеет смысл именно решение налоговой.

Что делать, если стоимость посчитана неверно?▾

Подать возражение на решение об установлении стоимости в течение месяца с получения. Ошибку в площади или годе постройки исправляют по документам, и исправление автоматически меняет всю дальнейшую цепочку.

ЧТО ОБЫЧНО ИДЁТ СЛЕДОМ

Покупка жилья в ГерманииПокупка квартиры или дома в Германии по шагам: сколько реально нужно денег с учётом Nebenkosten (~10–15%), как сравнить ипотеку, проверить объект по Grundbuch и не переплатить у нотариуса.Оспорить решение налоговойКаждый третий Steuerbescheid содержит ошибку — обычно в пользу налоговой. Einspruch бесплатен и подаётся за 1 месяц с получения. Как проверить решение, грамотно возразить и не нарваться на Verböserung.Nebenkosten: проверка счётаКаждая вторая Nebenkostenabrechnung содержит ошибки — почти всегда в пользу арендодателя. Как проверить годовой счёт за квартиру и законно оспорить лишнее.

Продолжение — в Telegram

Ежедневные разборы немецкой бюрократии: штрафы, дедлайны, лайфхаки и новые генераторы документов. Подпишитесь, чтобы не искать это всё заново.