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Eigentümerversammlung: Beschlüsse, Abrechnung, Anfechtung

Wie die Eigentümerversammlung funktioniert, worüber bei der Jahresabrechnung abgestimmt wird und warum für die Anfechtung ein Monat und zwei Monate gelten.

✓ Geprüft: 11.8.2026

Die Eigentümerversammlung ist das einzige Organ, das über das Haus entscheidet: wie viel monatlich zu zahlen ist, was saniert wird, wer Verwalter ist und ob eine Ladestation entstehen darf. Ihre Beschlüsse binden alle Eigentümer, auch die abwesenden, und sie gelten selbst dann, wenn sie gegen das Gesetz verstoßen — solange kein Gericht sie aufhebt. Genau deshalb ist diese Strecke um Fristen gebaut: ein Monat für die Klage und zwei Monate für die Begründung, gerechnet ab dem Tag der Abstimmung und nicht ab dem Tag, an dem das Protokoll im Briefkasten liegt.

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SCHRITT

Einladung und Tagesordnung auseinandernehmen

Die Eigentümerversammlung ist der einzige Ort, an dem über das Haus entschieden wird. Fehler in Einladung und Tagesordnung entscheiden über Beschlüsse, lange bevor abgestimmt wird.
2

SCHRITT

Abstimmen und die Niederschrift kontrollieren

Es zählen die abgegebenen Stimmen, nicht die Miteigentumsanteile und nicht die Anwesenden. Niederschrift und Beschluss-Sammlung sind das, womit später bewiesen wird, was beschlossen wurde.
3

SCHRITT

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen

Beschlossen wird nicht die Abrechnung als Ganzes, sondern die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse. Dieser Unterschied bestimmt, was überhaupt angefochten werden kann.
4

SCHRITT

Den Beschluss fristgerecht anfechten

Ein nicht angefochtener Beschluss gilt — auch wenn er gegen das Gesetz verstößt. Eine Ausnahme bilden nur nichtige Beschlüsse, und diese Grenze muss man sofort kennen.
5

SCHRITT

Umsetzung durchsetzen und privilegierte Änderungen kennen

Nach der Versammlung beginnt die Arbeit des Verwalters. Einzelne bauliche Veränderungen darf man dagegen auch ohne Wohlwollen der Nachbarn verlangen.

KOSTEN UND FRISTEN

Fristen, die Sie nicht verpassen dürfen

Einberufungsfrist mindestens drei Wochen, außer bei besonderer DringlichkeitEinladung und Tagesordnung auseinandernehmenRichtwert
Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der BeschlussfassungDen Beschluss fristgerecht anfechtenharte Frist
Begründung innerhalb zweier Monate nach der BeschlussfassungDen Beschluss fristgerecht anfechtenharte Frist

Die Beträge folgen den amtlichen Gebühren zum Prüfdatum des jeweiligen Schritts. In Ihrer Stadt kann der Satz abweichen — Details im Schritt selbst.

› Mehr über diese Route

Die Strecke geht ein Gemeinschaftsjahr vollständig durch: warum ein nicht angekündigter Punkt keinen tragfähigen Beschluss ergibt, wie Stimmen gezählt werden und weshalb der Protokolltext zählt, worin sich Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung unterscheiden und worüber am Jahresende tatsächlich abgestimmt wird, wie die Anfechtung funktioniert und wo die Grenze zwischen Nichtigkeit und Anfechtbarkeit liegt, und was danach verlangt werden kann — Umsetzung der Beschlüsse und privilegierte bauliche Veränderungen. Ihren Beschluss bewerten wir nicht und einen Prozessausgang versprechen wir nicht: die Strecke zeigt den Aufbau des Verfahrens und die Stellen, an denen Schweigen Geld kostet.

BENÖTIGTE UNTERLAGEN

Alle möglichen Dokumente für diese Route

WO AM HÄUFIGSTEN GELD UND ZEIT VERLOREN GEHEN

Auf das Protokoll warten, um über die Anfechtung zu entscheiden. Der Monat läuft ab der Beschlussfassung, das Protokoll kommt oft zwei bis drei Wochen später.
Gegen die Nachbarn klagen statt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das Gesetz benennt den Beklagten ausdrücklich, und der Fehler kostet die Frist.
Die Jahresabrechnung anfechten. Beschlossen werden Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse — und genau dieser Beschluss ist der Angriffspunkt.
Annehmen, ein rechtswidriger Beschluss sei von selbst unwirksam. Er gilt, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt — außer in Fällen echter Nichtigkeit.

HÄUFIGE FRAGEN ZUR ROUTE

Für wen ist diese Strecke gedacht?▾

Für Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ob selbst genutzt oder vermietet. An Mieter richtet sie sich nicht: Mieter haben in der Versammlung keine Stimme und kein Anfechtungsrecht, ihr Verhältnis regelt der Mietvertrag.

Muss das Hausgeld gezahlt werden, während der Beschluss angefochten wird?▾

Ja. Der Beschluss gilt, solange kein Gericht ihn für ungültig erklärt hat, deshalb sind Vorschüsse und Nachschüsse auch während des Streits zu zahlen. Zahlungsverweigerung schafft eine eigene Schuld gegenüber der Gemeinschaft, die unabhängig vom Ausgang der Klage eingezogen wird.

Was tun, wenn der Verwalter nicht reagiert und keine Versammlung stattfindet?▾

Das Gesetz gibt zwei Werkzeuge: das Einberufungsverlangen von mehr als einem Viertel der Eigentümer und die Einberufung durch den Beiratsvorsitzenden oder einen ermächtigten Eigentümer. Bleibt ein notwendiger Beschluss aus, hilft die Beschlussersetzungsklage.

Muss man vor Gericht, um etwas zu ändern?▾

Nein, und das meiste läuft über Stimmen: die Verteilung einzelner Kostenarten, die Nutzungsregeln, die Bestellung des Verwalters ändern sich durch Mehrheitsbeschluss. Das Gericht bleibt das letzte Mittel mit harten Fristen.

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