ROUTE

Immobilie kaufen

Wohnung oder Haus in Deutschland kaufen — Schritt für Schritt: wie viel Sie mit Nebenkosten (~10–15%) wirklich brauchen, wie Sie die Finanzierung vergleichen und das Objekt über das Grundbuch prüfen.

✓ Geprüft: 18.7.2026

Ein Immobilienkauf in Deutschland scheitert selten an der Objektsuche und oft an der Arithmetik: Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und häufig der Makler. Dieser Aufschlag wird aus Eigenkapital bezahlt und ist in der Finanzierung meist nicht enthalten — die Bank finanziert das Objekt, nicht die Kosten drumherum.

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SCHRITT

Immobilie: Was Sie wirklich brauchen

Der Kaufpreis ist nicht alles: obendrauf kommen 10–15 % Kaufnebenkosten (Steuer, Notar, Grundbuch, Makler), die die Bank meist NICHT finanziert. Damit ist zu rechnen.
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SCHRITT

Immobilie: Finanzierung vergleichen

Bankzinsen unterscheiden sich um Zehntelprozente, über 30 Jahre sind das zehntausende Euro. Ein unabhängiger Vermittler vergleicht hunderte Banken — damit beginnen, nicht mit der Hausbank.
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SCHRITT

Immobilie: Das Objekt prüfen

Vor der Unterschrift die Papiere prüfen, nicht nur die Optik: Grundbuch (Eigentümer und Belastungen), Energieausweis, Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.
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SCHRITT

Immobilie: Notar und Kaufvertrag

In Deutschland beurkundet ein Notar den Immobilienkauf — Pflicht. Er liest den Vertrag vor, schützt aber den Kauf, nicht gezielt Sie: den Entwurf vorher prüfen.
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SCHRITT

Immobilie: Nach dem Kauf

Mit der Unterschrift ist es nicht vorbei: die Grunderwerbsteuer kommt (Zahlung ist Bedingung für die Umschreibung), dann trägt der Notar Sie ins Grundbuch ein — erst dann sind Sie Eigentümer.

KOSTEN UND FRISTEN

Wofür auf dieser Route gezahlt wird

Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % (je Land)
Notar + Grundbuch~1,5–2 %
Makler0–3,57 %
Notar + Grundbuch~1,5–2 % des Preises

Die Beträge folgen den amtlichen Gebühren zum Prüfdatum des jeweiligen Schritts. In Ihrer Stadt kann der Satz abweichen — Details im Schritt selbst.

› Mehr über diese Route

Die Route aus fünf Schritten folgt der Reihenfolge, in der die Entscheidungen tatsächlich fallen: ehrliche Rechnung über Eigenmittel und Preisobergrenze, Vergleich der Finanzierungsangebote, Prüfung des Objekts, der Notartermin und alles, was nach der Schlüsselübergabe zu erledigen ist.

Die Reihenfolge zählt hier mehr als das Tempo. Eine Finanzierungsbestätigung in der Hand stärkt die Position gegenüber dem Verkäufer, und ein Blick ins Grundbuch und in die Protokolle der Eigentümerversammlung vor der Unterschrift ist billiger als jeder Streit danach. Beim Notar wird ein fertiger Vertrag unterschrieben: Ändern lässt er sich dort nicht mehr.

BENÖTIGTE UNTERLAGEN

Alle möglichen Dokumente für diese Route

Grundbuchauszug
Energieausweis
Teilungserklärung (Wohnung)
Protokolle der Eigentümerversammlung, Hausgeld

WO AM HÄUFIGSTEN GELD UND ZEIT VERLOREN GEHEN

Nur den Kaufpreis rechnen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler gehen aus dem Eigenkapital und verschieben das verfügbare Budget spürbar.
Finanzierungen allein am Zinssatz vergleichen. Zinsbindung, Sondertilgungsrecht und Eigenkapitalanteil wirken sich stärker aus als Zehntelprozentpunkte.
Den Vertragsentwurf nicht vorab lesen. Der Notar muss den Text rechtzeitig vor dem Termin übersenden, und diese Zeit ist für Fragen gedacht, nicht für die Form.
Die Protokolle der Eigentümerversammlung überspringen. Dort stehen anstehende Sanierungen und Streitigkeiten, die nach dem Kauf Ihre Kosten sind.

HÄUFIGE FRAGEN ZUR ROUTE

Wie viel Eigenkapital wird für den Kauf gebraucht?▾

Mindestens die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision finanziert die Bank in der Regel nicht. Je mehr Eigenkapital darüber hinaus vorhanden ist, desto besser sind die Konditionen.

Was gehört im Grundbuch geprüft?▾

Wer eingetragener Eigentümer ist, welche Lasten und Rechte Dritter vermerkt sind und ob alte Grundschulden stehen. Der Auszug wird vor der Unterschrift eingeholt, denn der Eintrag bestimmt die tatsächlichen Rechte am Objekt.

Kann man es sich nach dem Notartermin anders überlegen?▾

Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag bindet beide Seiten, ein einseitiger Ausstieg ist nicht möglich. Genau deshalb werden alle Fragen und Änderungen vor dem Termin geklärt und nicht danach.

WAS MEISTENS ALS NÄCHSTES KOMMT

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